Défiscalisation
Acquérir un bien Immobilier
Acquérir un bien immobilier en vue d’une location constitue une solution de défiscalisation avantageuse pour les particuliers. En France, un large choix de solutions de défiscalisation est disponible, offrant diverses possibilités, en fonction de la durée et des modalités de location choisies. Dans le neuf, le dispositif Pinel demeure désormais le plus connu. Il ouvre aussi d’autres possibilités dans l’immobilier ancien ainsi qu’aux départements d’Outre-mer.
D’autres options permettent également d’optimiser une location vide dans l’ancien par le biais des déficits fonciers. De manière différente, la location meublée en résidences services (LMNP) permet de s’affranchir ou presque de la fiscalité sur les loyers sur une longue durée. Les dispositifs les moins connus pour défiscaliser dans l’immobilier locatif sont l’usufruit locatif ou les lois Malraux et Monuments Historiques, à manipuler avec précaution. Dans tous les cas, le principe reste le même : vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant toute la durée de location du bien immobilier. A l’issue de cette période, vous pouvez soit revendre le logement, continuer de le louer ou investir pour un usage privé.
Investir dans le neuf
Les dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le neuf sont :
La loi Pinel : en vigueur depuis le 1er janvier 2018 et prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 en zone A, A bis et B1, mais sous conditions en zones B2 et C, ce dispositif vous permet d’acquérir en 2019, un logement neuf pour le louer. Cet investissement vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21% pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard : accordé essentiellement dans le cadre d’un investissement dans des résidences avec services, ce dispositif vous permet d’acheter un logement neuf pour le mettre en location meublée pour une durée de 9 ans minimum. La location meublée vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et de la récupération de la TVA.
Les statuts Loueur meublé non Professionnel / Professionnel
Les statuts LMNP/LMP : vous permettent de profiter de différents avantages en fonction de vos revenus locatifs. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) vous concerne si vous percevez moins de 23 000€ par an de revenus locatifs. A ce titre, vous bénéficiez d’une déduction de vos charges foncières de votre revenu global. Vous pouvez aussi prétendre à une réduction d’impôt sur le prix de revient de votre achat grâce à la déclinaison de ce dispositif, la loi Censi-Bouvard. Au-delà de 23 000€, vous devenez un LMP (loueur meublé professionnel). Vous profitez d’une déduction de votre revenu global sur la totalité de vos charges foncières. Vos héritiers profitent de droits de succession allégés et en cas de revente du bien loué après 5 ans, avec des recettes locatives inférieures à 250 000€, vous êtes entièrement exempt de plus-value.
Investir dans l'ancien et réaliser des travaux : le déficit foncier
Certaines solutions sont plus attractives pour les investisseurs qui préfèrent acheter dans l’ancien :
Le déficit foncier : vous permet de louer un bien immobilier d’habitation et de déduire certaines charges qui viendront s’imputer sur les loyers perçus et le revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Ce mécanisme vous permet de vous constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires, tout en réduisant vos impôts.
La loi Malraux et la loi Monuments historiques
La loi Malraux : créée en 1962 pour préserver et valoriser le patrimoine français, ce dispositif concerne l’achat et la rénovation d’immeubles classés dans des secteurs sauvegardés. L’avantage fiscal concerne essentiellement la durée des travaux, avec une réduction d’impôt valorisée à 120 000€ pour un montant total de travaux plafonné à 400 000€, pour des travaux réalisés sur une durée de 4 ans maximum.
La loi Monuments historiques : créée en 1887, elle concerne notamment la restauration et la conservation du patrimoine immobilier ancien français. Elle permet de déduire de votre revenu global, l’ensemble des travaux réalisés sur 3 ans
