LMNP et location meublée
C'est quoi le statut Loueur en Meublé Non Professionnel ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est attribué à tout particulier qui achète un bien immobilier en vue d’une location en meublé à usage d’habitation, dans une résidence de services.
Ce type de location inclut la fourniture de tous les éléments essentiels permettant au locataire de vivre, manger et dormir dans des conditions de vie normales. Le statut LMNP s’adresse notamment aux particuliers dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000€ ou 50% de leurs revenus globaux, sans que celle-ci ne représente pas leur activité principale.
Défiscalisation sur les loyers et non sur votre revenu
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre deux possibilités de défiscalisation : soit vous récupérez la TVA, soit vous optez pour la solution « LMNP amortissement ».
Grâce au statut « LMNP amortissement », vous pouvez déduire l’ensemble des charges rattachées au bien, des revenus déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et les amortissements comptables sur les valeurs mobilières et immobilières. L’amortissement peut aller de 7 à 10 ans pour les valeurs mobilières et de 25 à 30 ans pour les valeurs immobilières. Si vos recettes 2018 sont inférieures à 70 000€, vous êtes soumis au régime d’imposition « micro-BIC ». Ce régime vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers. Par contre, vous ne bénéficiez d’aucune déduction sur les charges, et vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA.
Dans tous les cas, l’investissement meublé offre des avantages non négligeables :
Une rentabilité maximum
Avec des revenus locatifs 20% supérieurs aux revenus pour une location vide, un risque de vacance et d’impayés moins important grâce à un service de gestion locative réactive.
Une fiscalité optimisée
Un abattement de charges jusqu’à 50% liées à l’acquisition, la location, la conservation et l’entretien du bien. Un amortissement annuel du bien et de l’équipement mobilier. Une déductibilité du déficit éventuel et une exonération ISF et plus-values immobilières.
Des opportunités diversifiées
La location meublée vous permet de louer plus rapidement car l’offre est généralement moins importante comparée aux locations traditionnelles. La croissance des effectifs de l’enseignement et l’évolution sociodémographique confirment davantage cette tendance. Par ailleurs, la location meublée vous ouvre également vers d’autres possibilités comme la location saisonnière. Cette solution offre une promesse de rentabilité élevée grâce aux divers choix de location possibles : en nuitée, week-end ou à la semaine.
Une meilleure sécurité des loyers
En location meublée, les loyers sont majorés de 15 à 20%. De plus, vous êtes libre de fixer le montant de votre loyer pour des séjours de plus de 3 mois. Grâce aux APL/ALS, cautions parents/entreprises et dépôts de garantie, vous vous exposez à moins de risque d’impayés.
Un avenir assuré
Louer en meublé vous permet de vous créer un complément de revenu avec une fiscalité avantageuse. Grâce à vos revenus complémentaires, vous anticipez votre retraite et vous constituez plus facilement un patrimoine. Investir dans un bien loué en meublé vous permet aussi de protéger et de pérenniser votre patrimoine familial.
Investir dans l’immobilier géré en résidences services et défiscaliser les loyers
Statut LMNP
Résidences de services
Affaires
Tourisme
Etudiants
Séniors
Ehpad
Fonctionnement
Gestionnaire spécialisé
Bail commercial 10/15 ans
Rentabilité nette : 4 à 4,4%
Récupération de la TVA
De 65 000€ à 350 000€
Effort d’épargne net :250 à 400 € (selon durée d’emprunt)
Points de vigilance
Fiabilité du gestionnaire
Prix au m2
Emplacement
Etude de marché
Quid liquidité ?
Risques immobiliers
Les plus
Gestion déléguée
Fiscalité faible ou nulle
Rentabilité garantie
Acquisition HT
Investissement “immobilier & financier”
La Location meublée
Meubler un logement résidentiel vous permet de profiter pleinement des avantages du régime comptable et fiscal de la location meublée non-professionnelle. Concrètement, vos revenus complémentaires sont moins fiscalisés que vos revenus fonciers antérieurs.
Cession du bien
Cession du bien + investissement dans la location meublée gérée
Céder un bien immobilier résidentiel pour investir dans un autre bien loué meublé, dont la gestion est confiée à un organisme spécialisé, vous permet de vous placer sous le régime fiscal des BIC et d’éviter les contraintes de gestion liées à l’exploitation d’un bien immobilier.
Cession du bien + arbitrage vers une enveloppe de capitalisation
Pour garder un train de vie identique voire supérieur, tout en limitant la fiscalité, vous pouvez opter pour le remploi du produit de la cession du bien sur un contrat d’assurance vie et la mise en place de rachats partiels réguliers.
